教你一分鐘算房價～很值得參考的資訊

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帝寶前董座許東隆 教你一分鐘算房價

作者： 文●鄭慧菁 | 現代保險健康理財雜誌 – 2014年5月30日 下午1:49

立法院上（五）月二十日通過囤屋族條例，本人及配偶名下房屋全國合計若超過三戶，第四戶起將調高房屋稅率，由原本的一．二％，增加為一．五～三．六％。

在法案通過前，就有民代公布台北市住宅持有狀況，持有八戶以上民眾有一二四一人，最高一人坐擁五十九間住宅。

至於全台多屋族比例，根據中華民國住宅學會調查，二○一三年第一季，整體購屋者擁有三戶以上比例為一○．一％，其中以台北市二十一％最多，其次為桃竹縣市十八．九％。

不動產十年多頭 政府出手打房

台灣不動產走過十年多頭，根據內政部不動產資訊平台統計，二○○三年第一季全國房價所得比為四．四一，到了二○一三年第四季已達八．三七倍；台北市更從六．一六倍增加到十五．○一倍。

房價所得比是指各個地區三十坪房屋的平均價格除以家庭平均可支配所得，也就是說，想在台北市找個落腳處，要花十五年的薪資才買得起三十坪房屋，若扣除飲食等必要生活開銷，購屋時間將更長。

主計總處五月公布最新經常性薪資三萬九千元，許多年輕人起薪更只有二十二K，面對動輒千萬元的房價，想要完成購屋的人生大計，幾乎遙遙無期。

為了維持居住正義，避免投資客炒房，政府祭出奢侈稅讓手上擁有兩間房以上的民眾，兩年內交易須課十五％交易稅，上月又通過囤屋族條例，讓手中持有多間不動產，或正準備購置不動產的民眾擔心被套牢，不過，入行超過三十年的展悅建設董事長許東隆認為，不動產只要買對，三年獲利二倍不成問題。

十年榮景 有利因素全到齊

宏盛建設前董事長，同時也是台北帝寶推手許東隆分析，近十年來台灣不動產只漲不跌，主要因為所有有利條件都發生在這段期間。兩岸之間的政治氛圍對台灣經濟發展舉足輕重，這十年來兩岸空前和平，造就房市榮景。一九九五～一九九六年間中共試射飛彈，台海關係緊張，加上亞太金融風暴以及政府未對房市釋出利多，整個不動產市場幾乎凍結，前後盤整十年的時間。因此，政府政策也是造就房市的主要因素。

近幾年政府公共建設不斷，不動產是公共建設的最終受益者，高雄捷運宅三年漲了兩成，而台北市有雙捷運效應的捷運宅，在政府祭奢侈稅後房價一年仍上漲十五％。

隨著全球量化寬鬆的貨幣政策，過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場，游資充斥，加上稅務環境改變，降低遺產稅、贈與稅等使資金回流，許東隆打趣的說「民眾口袋深到褲管外面｣，足見市場游資過剩，加上利率偏低，增加財務槓桿效益，種種有利因素同時發生，創造房地產十年榮景。 

入手重劃區 三年二倍不是夢

不論置產或投資，不動產能否獲利的關鍵在於未來的增值潛力，許東隆表示，從重劃區入手，是不敗的選擇。

信義計畫區才短短十幾年就從農田變成鑽石地段，分析增值的幾項特色，包括新市政或縣政中心進駐、重大交通建設匯集、擁有景觀及優質公共設施，許東隆看好高鐵附近及彰化、雲林的新興重劃區，除了住宅之外，五百～一千坪的三角窗店面也值得投資，但是要先準備好幾年的利息，只要口袋夠深，三年獲利二倍絕非天方夜譚。

小資族置產 首選郊區二手屋

至於口袋不夠深的小資族，如何擁有人生第一棟房子？許東隆建議從郊區二手屋開始，慢慢換到滿意的地點。

現在交通網路四通八達，市郊區、外縣市不少區域都有便利的交通，大約一小時的車程就能到達上班地點。

「買二手房盡量買二○○三年以後的房子。」許東隆表示，近三十年不動產發展可分為四個時期，一九八四年以後的建築外牆主要以馬塞克磚舖設，接下來進入丁掛磚時代，一九九○～二○○三年期間就改以方塊磚舖設外牆，不過，許東降提醒，這段期間除有建商使用海砂屋，又發生九二一大地震，是不動產最黑暗的時期，建議購買二手屋的民眾，盡量不要選擇這期間的房子。

二○○三年以後開始進入山型磚時代，這期間的房子有幾個特色，包括無鐵窗；因為是九二一之後蓋的，所以結構好；公設及大廳都很漂亮；建築物外牆有照明設計；折舊率低。唯一的缺點是公設比較高，室內實際坪數約權狀的五十五％左右，因為室內空間不大，必須善用陽台來獲得更佳的居住品質。

一分鐘 算出房屋價值

買房最怕買貴變成冤大頭，下手前最好先上內政部不動產交易實價查詢服務網查詢鄰近標的價格，或可透過簡單公式算出每坪底價。

許東隆表示，土地成本加上造價成本乘以一．四（郊區乘一．三）就是一個標的的合理價格。造價成本每坪約十五萬元～二十萬元左右，而土地分攤成本必須考量容積率，以住三用地而言，一坪可蓋四坪，若每坪四百萬元，則分攤成本為每坪一○○萬元。

以位於市區的三十坪公寓而言，若土地持有二．五坪，則合理價格落在九八○萬元～一一九○萬元之間。【（100萬×2.5+30坪×15萬元）×1.4=980萬元～（100萬×2.5+30坪×20萬元）×1.4=1,190萬元】

民眾若有投資國外不動產的打算，必須對各地區的匯率及度量單位有個底，以大陸地區而言，丈量不動產的單位為「一平米」（一平米=1平方公尺=0.3086坪），同樣「一坪（平）」，台灣是大陸的三．三倍，人民幣匯率為台灣的五倍，相乘就是十六．五倍，若大陸報價一平兩萬元，換算台幣每坪約三十三萬元。

而美國及香港的計算單位為「英呎」，一坪為三十六平方英呎，以美元兌台幣匯率三十元換算台灣一坪價格要乘以一○八○倍。 

不動產 可以買貴 不能買錯

雖然看準房地產後勢發展，不過許東隆中肯的說，與過去三十年北市房價漲二十倍相較，目前不動產正處於高原期，風險大，獲利小，民眾買房可以買貴，但千萬不能買錯。

當年統一集團以高出底價二十三億元的價格買下精華區不動產，令業界大為吃驚，但短短五、六年的時間就漲逾持有成本，最後出脫讓統一大賺一筆。

但畸零地、山坡地、徵收、持分的土地，事後可能會遇到整合、水土保持等問題，都是投資不動產的陷阱，民眾下手前一定要多方留意。